В целях обеспечения правильного и единообразного применения судами норм о самовольной постройке Пленум Верховного Суда Российской Федерации обновил разъяснения о самовольной постройке в своем постановлении от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Постройку могут признать самовольной уже с момента возведения фундамента.
К самовольным постройкам относят:
- реконструированный объект, у которого изменились параметры его частей (высота, этажность, площадь, объем и пр.). Привести его в соответствие нормативным требованиям можно путем демонтажа только реконструированной части;
- объект, созданный в результате реконструкции без согласия всех участников долевой собственности;
- объект, вид использования которого не входит в перечень разрешенных на данном земельном участке;
- объект с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил. Последствия нарушений зависят от их характера. К существенным нарушениям относят, например, несоблюдение предельного числа этажей и высоты. Незначительными с учетом обстоятельств конкретного дела могут признать нарушения минимальных отступов от границ участков и максимального процента застройки.
Нельзя признать объект самовольной постройкой по таким причинам:
- объект используют не по целевому назначению;
- уполномоченный орган в порядке самоконтроля отменил выданные разрешения;
- уполномоченный орган согласовал строительство, но объект возведен с нарушением ограничений использования участка (например, в ЕГРН нет информации об ограничениях, застройщик не мог о них знать).
К требованию о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности. Вместе с тем, Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что исковая давность не затрагивает требования:
- о сносе постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан;
- об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, например, по иску собственника участка под постройкой или смежного участка.
Ответчиками по иску о сносе самовольной постройки (приведении ее в соответствие нормам) при определенных обстоятельствах могут стать:
- лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной (покупатель постройки, наследник участка под ней и пр.). В ряде случаев такое лицо может взыскать убытки с застройщика;
- собственник или арендатор участка под постройкой.